二手房哪些情况无法过户?

栏目:房产 来源:用药安全网 时间:2019-06-26



看中心仪的房子,除了付清首付、申请贷款、签好合同外,只有房子过户完成后才真正属于你。但是在某些时候购房者明明该付的款项已经全部付完,却被告知房子无法过户,那么二手房哪些情况不能过户?今天小编带大家来盘点一下。


1
未解除抵押的房产

根据规定,必须是无抵押状态的房产才能办理过户。购房之前,购房者需要问清楚:原房主是否有房屋贷款未还清?是否申请了房屋抵押贷款?


如果房产抵押中,需要先还清贷款,办理“解押”(所谓“赎楼”),取回房产证后才可以实现顺利过户。同时,如果房子还做了其他担保也需要先还清才能办理过户。



2
 房屋其他产权人不同意卖房

有些房屋的产权人不止一个,如果在卖房时,只有一个产权人签字同意卖房,该合同无效。即使过完户,只要未签字的产权人追究起来,也只能退房。在过户时,必须要房产证上所有产权人到场签字,即使有人来不了,也要有授权书(要求办理公证),委托他人来办理


如果房屋是在夫妻婚姻存续期间购买,即使房产证上仅有一人名字,也需要配偶知情同意签字确认。


3
房屋正在被查封

有些人在进行二手房交易时没有通过靠谱的中介机构,所以导致有时交易的是被查封的房屋,直到过户时才发现交易的房屋已经被查封,房子被查封的原因很复杂,有恶意的也有无意的。买家常常防不胜防,如果涉及诉讼房屋被保全,查封周期会很长,房屋被查封期间无法过户。


最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十四条规定,被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的,法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此,司法机关已保全、查封的房屋是不能买的,我们要擦亮眼睛不能被骗。


4
特殊性质的二手房

常见的类型有军产房、公房、公租房、未满5年的经济适用房、小产权房、法拍房等,这些房子由于其特殊性容易受到交易的限制。


以未满5年的经济适用房为例

满五年之前签订的二手经济适用房买卖合同是无效的,并不会受法律保护。但在现实情况中,一般都是双方私下约定满五年之后再过户,但是在法律上此约定无效。

有时在未满五年之前,因为房价出现了上涨,好多卖家都感觉卖亏了,都会以经济适用房未满五年,国家规定不允许上市交易的理由到法院起诉主张合同无效。而法院也会依法认定合同无效,买家不得不返还房屋。

因此经济适用房如果未满五年,是肯定无法过户,在交易过程中,也要承担极大的风险。


5
违章建筑、鉴定为危房的二手房

如果二手房有违建,在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、过户或通过任何合法途径抵押贷款的。而鉴定为危房的房子已经失去了居住的价值和意义,购房者在购买之前就要了解房屋的年龄和结构等情况作出判断,或者直接交给评估机构评估。


同时,被列入拆迁范围的户口是被冻结的,而且已经列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门不予办理过户登记手续。因此,如购买了此种房屋,会面临相当大的法律风险。



6
正在出租的房屋

我国法律原则之一的“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更,只要租房合同还没到期,租客就有权力住在里面,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。


7
在农村集体土地上兴建的房屋

根据《土地管理法》的有关规定,我国土地所有权包括两种方式,即:国家所有土地和集体所有土地。城市居民从事建设应当依法使用国有土地,农村居民每户可以申请一处宅基地,农村土地不能用于非农业用途,因此,利用农村集体土地建设的房屋对外出售的二手房,法律并不认可,是不受法律保护的。


END


房产交易还是要选择正规靠谱的大型房产交易平台,这样不仅有更多高质量的选择,而且可以规避房产交易中的风险。二手房交易的风险虽然是偶发性的,但是因为房子总价不菲,万一摊上点事,消费者面临的往往就是比较高额的损失。


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